Как правильно купить недвижимость иностранцу в Европейском Сообществе

В настоящее время интерес к недвижимости чрезвычайно высок, как со стороны граждан ЕС, так и со стороны иностранцев. В последнее время к нам все чаще обращаются иностранцы разных национальностей за помощью в приобретении недвижимости в ЕС. Подготовили полную информацию. Как правильно купить недвижимость иностранцу в Европейском Сообществе

Конечно, мы не можем скрыть тот факт, что именно иностранцы, желающие приобрести здесь жилье, будь то в качестве инвестиций или для собственного проживания, представляют собой весьма уязвимую группу, которая может пострадать в финансовом отношении при сделке купли-продажи недвижимости.

Именно поэтому наша фирма предлагает полную юридическую помощь иностранцам при покупке недвижимости, поскольку у нас работают опытные юристы, специализирующиеся на недвижимости, которые сопровождают наших клиентов при совершении сделок по всей стране.

Следует отметить, что процесс покупки недвижимости у иностранца практически идентичен тому, в котором сторонами являются только граждане ЕС, но все же есть свои особенности и особенности, которые необходимо учитывать.

Несомненно, недвижимость должна быть осмотрена и проверена юристом , независимо от происхождения покупателя или продавца, и если вы иностранец, желающий приобрести недвижимость в ЕС, то следующие строки будут для вас чрезвычайно полезны.

Какие виды недвижимости может приобрести иностранец в ЕС?

Действующее европейское законодательство предусматривает несколько гипотез приобретения недвижимости иностранцем и иностранным юридическим лицом на территории ЕС:

1. Право собственности на землю – согласно ст. 22 Конституции Республики ЕС :

• — Иностранцы или иностранные юридические лица могут приобретать права собственности на землю в условиях присоединения к Европейскому Союзу.
• — Иностранцы или иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на землю на основании международного договора, ратифицированного, обнародованного и вступившего в силу для ЕС.
• — Иностранцы могут приобретать право собственности на землю по наследству.

2. Право собственности на здания и сооружения и ограниченные вещные права на недвижимое имущество — согласно ст. 29, абз. 4 Закона о собственности

— Иностранцы и иностранные юридические лица могут приобретать права собственности на здания и ограниченные вещные права на недвижимое имущество на территории страны, если иное не установлено законом.

3. Ограниченные права собственности на земли сельскохозяйственного назначения — согласно ст. 3, абзац. 7 Закона о владении и пользовании землями сельскохозяйственного назначения 

— Иностранные юридические лица и иностранные граждане могут приобретать право пользования землями сельскохозяйственного назначения или иные ограниченные вещные права на землю на условиях и в порядке, определяемых законом.

Какие имущественные права могут приобретать иностранцы и иностранные юридические лица в ЕС?

Иностранцы и иностранные юридические лица могут приобретать абсолютные вещные права (права собственности) на землю — сельскохозяйственную или регулируемую — и на здания или отдельные объекты — жилого или административного назначения, коммерческие объекты и т. д., а также ограниченные вещные права (право пользования, право застройки, сервитут и т. д.).

Как выбрать подходящую именно вам недвижимость?

Прежде всего, вам необходимо охарактеризовать недвижимость, которую вы ищете. Определите свои намерения относительно покупки и определите, какая категория недвижимости вам нужна для достижения ваших целей.

Полезно проконсультироваться с юристом, который сможет объяснить правовую базу, необходимые документы и сопутствующие процедуры (например, для регулирования земельной собственности).

Как только вы поймете, что ищете, и найдете это, убедитесь в реальном состоянии вещи. Проведите проверку лично или через доверенное лицо, если вы находитесь за границей и не можете провести проверку лично.

Оцените средства, которые вы будете использовать для финансирования покупки, а также способ оплаты.

Как вы будете финансировать?

1. За счет собственных средств
2. С ипотечным кредитом

Как вы будете платить?

• Наличными – на сумму до 10 000 левов. (~ 5000 евро)
• Банковским переводом

Практика предполагает различные варианты оплаты — оптом или по частям; до, во время или после совершения сделки и т.д. Стороны должны заранее договориться по этому вопросу.

Прежде чем приступить к удостоверению сделки у нотариуса, обе стороны должны получить необходимые документы.

Может ли иностранец взять ипотечный кредит на покупку недвижимости?

Ответ — «да». Иностранец может купить недвижимость в ЕС с помощью ипотечного кредита, если он соответствует требованиям банков, предлагающих ипотечные кредиты иностранцам (важно знать, что не все банки предлагают эту услугу). Требования к иностранцам строже, чем к гражданам ЕС. Что нужно?

– Разрешение Министерства юстиции ЕС.

Такое разрешение требуется гражданам стран, не входящих в Европейский союз (ЕС) и Европейскую экономическую зону (ЕЭЗ).

– Действующий статус проживания в ЕС

Это может быть долгосрочный или постоянный вид на жительство. Обратите внимание на требования разных банков — некоторые требуют, чтобы иностранец не только имел определенный действительный статус пребывания, но и проживал в ЕС в течение определенного периода времени.

– Подтверждение дохода и занятости.

Возможности подтверждения дохода и занятости не определены исчерпывающим образом; подтвердить это можно трудовым договором, расчетными листками и т. д. Что касается этого требования, то здесь снова существуют различия в условиях разных банков — некоторые требуют определенный минимальный доход или опыт работы.

– Кредитный рейтинг

Банки оценивают кредитоспособность заемщика. Для определения кредитоспособности заемщика требуется кредитный отчет из страны его гражданства.

– Первоначальный взнос

Первоначальный взнос варьируется по размеру и определяется условиями соответствующего банка. Для иностранцев он больше, чем для граждан ЕС.

Какие документы необходимы для покупки недвижимости у иностранца?

Купля-продажа недвижимости сопровождается многочисленными документами, которые должны быть предоставлены как продавцом, так и покупателем. Поскольку статья посвящена покупке недвижимости иностранцем, следует предположить, что практически все документы должны быть переведены с легализацией перевода на язык гражданина, не владеющего национальным языком.

В некоторых случаях они также должны обеспечить присутствие присяжного переводчика, который будет сопровождать признание сделки самому нотариусу.

Продавец должен предоставить:

• Документ о собственности 
• Эскиз или схема объекта недвижимости (в зависимости от типа объекта недвижимости)
• Налоговая оценка 
• Сертификат об обременениях
• Документ, подтверждающий законность собственности (например, Акт 16)
• Справка из торгового реестра, протокол представительного органа, справка из торгового реестра – для юридических лиц
• Справка о семейном положении – для физических лиц

Покупатель должен предоставить:

• Физическое лицо — декларация о происхождении средств и декларация видного политического деятеля (согласно Закону о мерах по борьбе с отмыванием денег)
• Юридическое лицо — документ, подтверждающий происхождение средств

Это документы, которые стороны сделки должны предоставить и предъявить вместе с документом, удостоверяющим личность. Для совершения сделки также необходим комплект документов по образцу, который предоставляется нотариусом. 

Выше приведены основные документы, но в зависимости от типа приобретаемой недвижимости, а также способа финансирования могут потребоваться и другие документы.

Требуется ли предварительный договор при покупке недвижимости у иностранца?

Предварительный договор обязателен только в случае финансирования с помощью ипотечного кредита; банки требуют его как часть необходимого пакета документов для одобрения кредита. В случае финансирования за счет личных средств это не обязательно, но может обеспечить дополнительную защиту интересов сторон.

Он содержит условия, согласованные сторонами, и срок заключения окончательного договора. На практике заключение предварительного договора должно сопровождаться внесением задатка, обычно в размере 10%, однако по закону он не является обязательным — это согласовывается сторонами.

Как заключается окончательный договор купли-продажи недвижимости иностранцем?

Согласно Закону об обязательствах и договорах, требуется нотариальное заверение у нотариуса по месту нахождения недвижимости.

В случае, если кто-либо из лиц не владеет национальным языком, назначается переводчик. Если договор составлен на двух языках, преимущественную силу имеет текст на национальном языке. Физические лица подтверждают свою личность.

Нотариус проводит проверку обстоятельств сделки — проверяет личности сторон и предоставленные документы.

Сделка совершается в нотариальной форме — нотариальном акте, который подлежит регистрации в Регистрационной палате. Цена продажи выплачивается в соответствии с согласованным сторонами способом. За услуги нотариуса взимается нотариальный сбор, размер которого варьируется в зависимости от материальной заинтересованности.

Купля-продажа также влечет за собой другие расходы:

Местный налог

Плата за регистрацию в Реестре недвижимости

Комиссия за банковский перевод, комиссия переводчика, комиссия посредника и т.д. в каждом конкретном случае

Обычно в день подписания договора продавец передает право собственности на недвижимость покупателю. Продавец должен оплатить налог на имущество и накладные расходы, в отношении которых он должен представить доказательства от соответствующих служб и поставщиков воды, электроэнергии и отопления. Текущее состояние имущества на момент передачи права собственности удостоверяется актом приема-передачи.

Какие обязательства есть у нового владельца?

Приобретая статус «собственника», покупатель приобретает и обязательства в отношении вновь приобретенной недвижимости. Каковы эти обязательства?

В течение двух месяцев с момента приобретения недвижимости новый владелец должен заявить о праве собственности в соответствующую налоговую инспекцию.

Независимо от способа приобретения недвижимости (купля-продажа, наследование и т.п.) собственник обязан задекларировать ее в соответствующей налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости.

Согласно Закону о местных налогах и сборах, любой, кто приобрел недвижимость, обязан подать налоговую декларацию по ежегодному налогу. Положение распространяется на всех лиц, включая иностранцев, которые приобрели недвижимость в ЕС.

Процедура требует предоставления копии документа о праве собственности. Физические лица обязаны подавать декларацию в соответствии со ст. 14 Закона о наследовании, а иногда и свидетельство о наследниках, решение ТЕЛС и т. д., в зависимости от конкретного случая.

Юридическим лицам требуется декларация в соответствии со ст. 14 Закона о защите прав инвалидов и заявление в соответствии со ст. 17 Закона о недвижимости (для нежилых помещений), в различных судебных делах и других документах.

Владельцы недвижимости могут воспользоваться налоговыми льготами — льготой по основному месту жительства и льготой по основному месту жительства лица с ограниченной трудоспособностью, при этом лицо, пользующееся льготой, не обязательно должно быть гражданином ЕС, но должно соответствовать условиям пользования налоговой льготой и быть владельцем недвижимости.

В течение семи дней с момента приобретения новый владелец должен зарегистрироваться в Регистре.

По закону это обязанность каждого иностранного физического лица, не имеющего уникального гражданского номера или личного номера иностранца и являющегося владельцем недвижимости в Болгарии. Таким образом, получается индивидуальный код БУЛСТАТ, по которому осуществляется идентификация физических лиц при уплате ими налоговых обязательств.   

Новый владелец обязан изменить регистрацию земельных участков и ежегодно платить налоги и сборы, связанные с владением недвижимостью.

Новый владелец должен перевести участки с имени предыдущего владельца на свое имя. Процедура требует представления документа о праве собственности на недвижимость и другого набора стандартных документов в соответствии с условиями поставщика воды, электроэнергии или тепла. Мы рекомендуем вам заранее узнать об условиях и положениях конкретного поставщика, обслуживающего район, где расположена недвижимость.

С момента приобретения права собственности собственник обязан платить ежегодные налоги и сборы — ежегодный налог на имущество, сбор за вывоз муниципальных отходов. Их размер варьируется, и сумма уплачивается в налоговую инспекцию по месту нахождения имущества после подачи декларации.

 

ALPON может помочь частным лицам, желающим переехать из одной страны в другую, предоставив ряд специализированных юридических услуг для упрощения эмиграции и иммиграции, в том числе:

• помощь в подаче заявлений и получении различных типов виз

• консультации по получению разрешений на временное, долгосрочное и постоянное пребывание на территории государства-члена ЕС, включая: свидетельства о регистрации, удостоверение члена семьи сообщества, свидетельства о постоянном проживании для граждан сообщества и/или членов семьи

• обжалование отказов в выдаче виз в суде

• оспаривание отказов в предоставлении временных или постоянных прав на пребывание на территории государства-члена ЕС

• помощь в получении статуса беженца и права убежища, включая обычные и дополнительные процедуры

• консультации по свободному перемещению работников в пределах ЕС, такие как продление и изменение разрешений на работу

• помощь в воссоединении семьи, включая разрешения на временное проживание в связи с исключительными обстоятельствами

• процедура получения другого гражданства в результате проживания и других альтернативных путей или вариантов

• признание и аккредитация иностранных университетских степеней, дипломов и исследований

Запишись на бесплатную консультацию

Полезная информация

Законодательство

Наши партнеры на местах

Языковые онлайн курсы с выдачей сертификата

Наш Ytube канал

Служебный WhatsApp

Служебный Viber

Служебный Telegram